주택구입부담지수 전국 현황(한국주택금융공사 K-HAI)

한국주택금융공사에서 제공하는 주택구입부담지수(K-HAI)는 중간소득 가구의 월 수입에서 주택대출 상환에 대한 수치로 지역별 부동산 흐름을 파악하는데 필요한 자료입니다 가장 최근에 발표된 자료를 기준으로 전국의 K-HAI지수를 살펴보겠습니다(기준월 : 2022년 3분기)

 

전국 시도별 K-HAI 현황

주택대출이 가구소득의 25%를 차지하면 주택구입부담지수가 100으로 산정되어 K-HAI지수가 낮을수록 주택대출 상환부담이 낮아져서 부담이 덜하고 높을수록 대출 부담이 증가한다고 볼 수 있는데 현재 전국에서 K-HAI지수가 가장 높은 곳은 서울이며 반대로 가장 낮은 곳은 전남입니다

 

전국의 전체평균 보다 높은 지역들만 보면 수도권과 광역시가 모두 포함되어 있고 서울의 지수가 215로 전국에서 제일 높습니다 즉 서울에서는 가구수입의 절반이 넘는 54%를 주택 대출상환에 쓰고 있고 만약 월급이 400만원이면 대출을 갚는데 216만원이 지출된다고 볼 수 있습니다

 

광역시 중에서 제일 낮은 곳은 울산이 64로 대출상환 비율은 16%이고 상대적으로 집값에 비해 소득 수준도 그만큼 높다고 볼 수 있습니다

- 서울 : 215 / 100 * 25 = 54%

- 울산 : 64 / 100 * 25 = 16%

 

기타지방의 경우에는 모두 전국평균보다 낮고 그중에서는 경남의 대출상환비율이 12%로 제일 높으며 전남과 경북이 9%로 전국에서 주택대출 상환비율이 가장 낮습니다

 

K-HAI지수 증감률

2022년 2분기 때에는 증감률이 낮았지만 3분기에서는 대부분 지역이 크게 상승했는데 주요 상승 요인으로는 지속적인 금리 인상을 들 수 있습니다

 

역대급 유동성으로 인한 기준금리와 주담대금리 상승으로 주택 대출에 대한 이자가 커지게 되고 가계 부담이 증가하면서 전국적으로 K-HAI지수가 동시에 상승하는 현상이 나타났습니다

 

최근 주담대금리가 소폭 하락하긴 했지만 지금처럼 금리가 계속 인상된다면 K-HAI지수는 계속해서 높아질 가능성이 크니 지속적으로 추세를 지켜보면서 투자할 지역을 고려하는 것이 리스크를 줄이는 방법 중 하나입니다

 

일반적인 부동산 흐름을 생각해 보면...

유동성은 수도권에 더 큰 영향은 미치고 지방은 수도권보다는 덜 하지만 최근처럼 엄청난 유동성이 몰려온다면 지방 소도시에까지 그 파급력이 미치게 됩니다

 

시장에 유동성이 급격히 증가하면 그 유동성이 매매거래량으로 이어지면서 매물수가 감소하고 매도자 우위의 시장이 형성되어 매매지수는 높아지고 전세가율은 상대적으로 하락하게 되며 주택구입부담지수도 높아지게 되는데 이때 건설사들은 분양을 쏟아내기 시작합니다 

 

상승장 끝무렵엔 가격이 계속 오르는 것을 확인하고 불안해진 묻지마 투자자들까지 참여해 시장이 과열되면 정부정책 강화 등이 발표되고 매매 대기수요도 점차 소진되면서 시장에 미분양이 계속 쌓이게 됩니다

그 후 매매가격은 다시 내려오면서 지금처럼 매수자 우위의 시장이 형성되고 정부는 정책을 다시 완화합니다

 

이처럼 부동산 지표들은 유기적으로 연결되어 있기 때문에 단순히 하나의 부동산 지표만 보기보다는 선행지수와 후행지수들을 구별해서 전체적인 흐름을 파악하는 것이 중요합니다