아파트 입주물량만 가지고 공급을 예측하면 위험한 이유

아파트 선분양이 주로 이루어졌던 과거에는 지역별 입주물량만 확인해도 공급을 예측하는데 큰 문제가 없었습니다 하지만 최근 후분양이 늘어나면서 과거와는 달리 입주물량만 확인하고 공급을 예측하면 위험한 이유에 대해서 알아보겠습니다

 

아파트 입주물량

선분양 

인허가 → 착공 및 분양 → 입주

 

먼저 건설사에서 아파트를 짓기 위해서는 정부에 인허가 신고를 한 뒤 착공을 시작합니다 그리고 착공과 동시에 분양을 하고 준공 후 입주를 하는 것이 선분양의 일반적인 흐름입니다

이 과정에서 만들어지는 것이 우리가 프롭테크 사이트들을 통해서 확인하는 입주물량이며 건설사에서 분양을 한 단지들만 입주물량에 포함이 됩니다

 

후분양

인허가 → 착공 → 분양 → 입주

 

후분양의 경우는 선분양처럼 착공을 하면서 분양을 동시에 진행하는 것이 아니라 착공부터 시작하고 공사가 어느 정도 진행되었을때 분양을 하거나 아니면 공사가 완료된 준공시점에 분양을 시작하는 것입니다

즉 아직 분양을 하지 않았기 때문에 입주물량에 포함되지 않습니다

 

그리고 건설사에서 공사를 시작하면서 선분양을 동시에 하지는 않았지만 언제 분양을 하겠다는 일정이 나오는 경우도 있습니다 그러면 그 일정을 기준으로 용적률 등을 계산해서 대략적인 입주일을 예상할 수 있지만 분양일정조차 안 나오는 경우에는 향후 공급일정을 예측하기가 어렵습니다

 

아파트 착공물량

출처 손품왕 : 울산 입주물량

과거에는 대부분 지역에서 선분양을 하였기 때문에 착공과 분양의 수가 비슷했고 입주물량만 봐도 향후 공급을 예측하는 것이 가능했지만 최근 건설사 PF대출이나 원자재 가격 인상 등으로 인해서 후분양을 하는 곳이 늘어나고 있습니다

그래서 지금처럼 입주물량만 본다면 갑자기 생길 후분양 물량을 예측할 수 없기 때문에 착공물량도 함께 봐야 리스크를 줄일 수가 있습니다

 

출처 손품왕 : 대전 입주물량

대전의 경우를 예로 들면 2020년까지는 착공과 분양물량 차이가 비슷했지만 2021년 착공 20,000세대, 분양 7,500세대로 차이가 크게 벌어졌고 이 당시 실제로 착공은 했지만 분양을 하지 않아 입주물량으로 잡히지 않은 세대수는 12,500세대입니다

그래서 파란색 막대기의 향후 입주물량만 본다면 적정수요 이하로 공급되는 것처럼 보이지만 입주 예정물량까지 본다면 결과가 달라집니다

 

출처 손품왕 : 대전 입주미정 물량

위 화면 맨 오른쪽의 입주미정으로 나와있는 2만 4천세대가 실제 인허가를 받았지만 언제 분양을 할지 모르는 물량으로 대전시 적정 수요의 3배 이상을 나타내고 있습니다

 

앞에서 말씀드린 것처럼 건설사에서 분양을 한 것은 입주물량으로 잡히고 아직 분양을 하지는 않았지만 분양예정일이 공개된 것은 연도별 예정물량으로 예측할 수 있습니다

 

하지만 인허가를 받았거나 착공을 했는데 분양시기가 아직 공개 안된 2만 4천세대는 언제 갑자기 분양할지 아무도 알 수 없기 때문에 단순히 공급을 입주물량으로만 확인한다면 위험할 수밖에 없는 것입니다

 

지금까지 아파트 착공 및 분양 물량에 대해서 알아봤고 향후 입주물량 외에 후분양으로 남아있는 물량도 함께 확인하셔서 지역별 공급물량을 파악하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다 감사합니다