과거 부산 부동산 상승 초입 시 선행지표 분석

부동산 분석에는 다양한 지표가 있고 상승초입을 예측할 수 있는 선행지수와 상승 후에 나타나는 후행지수가 있습니다 과거 부산의 경우 부동산 상승 초입 시 어떤 지수들이 먼저 움직이고 변하기 시작했는지 알아보겠습니다

 

상승초입시점

kb주간 매매지수 증감률

 

부산의 kb매매지수 증감률을 보면 지난 몇 년 동안 계속 감소하다가 수영구가 2019년 9월부터 연속해서 0을 먼저 찍기 시작하고 나머지 동래구, 해운대구, 남구도 10월 이후 플러스 구간으로 들어섰습니다

 

kb매매지수는 지역 평균입니다 그러니 수영구 같은 상급지들이 먼저 움직여도 부산의 매매지수는 아직 마이너스고 수영구 내에서도 상급지의 신축부터 가격의 흐름이 가기 시작합니다

 

그래서 몇몇 지역의 매매지수가 반등을 시작한 2019년 10월을 부산의 상승초입으로 보고 그 당시 선행지표들을 확인해 보겠습니다

 

부동산 선행지수

기본적으로 해당지역의 수요과 공급(수급)을 보는 것이 중요합니다 물론 이전 상승장과 같이 유동성이 예상밖으로 급등할 때에는 수도권의 넘치는 유동성이 지방으로까지 흘러가지만 이러한 미래변수는 누구도 예측할 수 없는 대응의 영역이기 때문에 일반적인 경우를 기준으로 판단할 수밖에 없습니다

 

서울은 우리나라에서 입지가 가장 좋고 투자자들이 선호하는 지역으로 실수요보다 투자를 위한 가수요가 많습니다 그래서 수급보다는 유동성에 영향을 더 많이 받는 반면 지방의 경우에는 실거주 위주의 수요가 많기 때문에 특히 수급에 영향을 많이 받으며 미분양과 향후 입주물량을 먼저 확인하는 것이 중요합니다

 

입주물량 및 미분양

입주물량은 공급을 예측할 수 있고 미분양과 청약 경쟁률은 수요를 예측할 수 있는데 공급은 건설사에서 등록한 데이터가 나와 있기 때문에 사람의 심리인 수요보다는 예측을 조금 더 정확하게 할 수 있습니다

 

부산 미분양

 

과거 상승초입시 부산의 입주물량은 향후 3년간 조금 하락하는 추세였지만 평균 수요 이상이고 미분양은 상승장 초입인 2019년 10월부터 감소하기 시작해 2달 동안 50퍼센트가 소진되었습니다

 

부산 미분양

- 2019년 10월 : 4,380건

- 2019년 12월 : 2,115건

 

거래량

거래량은 매매지수 반등을 위한 전제 조건으로 해당 지역의 거래량이 살아나는지 그리고 지역 평균에 비해 어느 정도인지를 반드시 확인해야 합니다

 

부동산지인 : 매매 거래량 시계열

 

거래량 수치가 100이면 평균거래량을 나타내는데 앞에서 살펴본 수영구부터 평균에 가까워지기 시작하고 나머지 상급지들의 거래량도 반등하면서 상승하는 추세입니다

 

보통 상승초입에는 전세지수가 상승하면서 매매지수를 끌어올리는 경우가 많은데 이때의 전세거래량은 매매거래량만큼 활발하지는 않고 앞에서 설명한 유동성이라는 변수로 인해 매매거래량을 끌어올린 것으로 보입니다 

 

지금까지 살펴본 선행지수의 순서를 보면 상급지의 거래량이 가장 먼저 상승하고 매매지수와 미분양도 움직이기 시작했습니다 이때 거래량 상승의 선행 지표는 매물이 감소하는 추세로 예측할 수 있으니 정리해 보면 매물감소 > 거래량증가 > 미분양감소 > 매매지수 증가 순으로 나타납니다

 

지인 시장강도

시장강도는 부동산지인에서 다양한 데이터를 분석해서 제공하는 자료로 kb매매지수를 예측할 수 있는 선행 지표 중 하나입니다 보통 마이너스에서 플러스로 변곡 하는 시점을 시장강도 상승초입으로 봅니다

 

왼쪽 : kb지수 / 오른쪽 : 지인시장강도

 

앞에서 수영구의  kb매매지수가 플러스 구간으로 변곡 한 시점은 2019년 10월로 부산에서 가장 빨랐지만 지인 시장강도는 3개월 정도 더 앞선 2019년 7월부터 플러스 구간으로 들어간 것을 확인할 수 있습니다

 

시장강도가 상승하기 위한 조건을 살펴보니 특히 중요하다고 생각되는 것이 거래량과 지인에서 제공하는 지인지수 였습니다

 

매매거래량이 상승하면서 평균에 가까워지거나 평균이상을 넘었을 때 지인 주간지수도 0.1 이상 상승하는 구간이 교집합 되면 시장강도가 플러스로 들어서고 kb매매지수도 상승하는 경우가 많았습니다 

 

이외에 매수/매도 지수나 주택구입부담지수 등의 다른 지표도 참조할 수 있겠지만 아무래도 심리지수이고 위에서 언급한 지수들보다 나중에 반영되는 경우가 많아서 상승초입보다는 매도 시에 활용하면 더 좋을 것 같습니다

 

선행지수들이 먼저 상승하는 곳이 있으면 현장의 분위기가 실제로 어떤지 확인하고 실거래 수요가 많은 지역을 위주로 전세가격이 버티거나 상승하는 곳을 찾는 것이 리스크를 최소화할 수 있는 방법이니 참조하셔서 도움이 되셨으면 좋겠습니다

 

지금까지 과거 부산 부동산 상승 초입시에 나타났던 주요 선행지표들에 관한 내용이었습니다 감사합니다