부동산 벌집순환모형(HCM)이란 무엇일까?

네덜란드의 얀센이 1994년 소개한 벌집순환모형(HCM)은 부동산 가격은 10년 정도의 주기를 가지고 일정하게 흘러간다는 이론입니다 봄, 여름, 가을, 겨울로 흘러가는 부동산 사이클을 거래량만으로 가격과의 상관관계를 분석했다는 것이 특이점인데요 평소에 자주 접해본 모델은 아니지만 이번 손품왕님 유튜브 강의를 듣고 충분히 활용할만한 지표로 생각되어 정리한 내용을 소개해드리겠습니다

 

목차

1. 벌집순환모형이란?
2. 주기별 흐름
3. 지역별 흐름

 

1. 벌집순환모형(HCM)이란?

 

벌집순환모형 흐름

 

장기적으로 주택 가격의 흐름을 분석할 수 있는 벌집 순환모형(HCM)을 적용하기 위해서는 두 가지가 전제되어야 합니다

 

먼저 명목가격이 아닌 물가상승을 제외한 실질 가격지수로 봐야 하고 계절적 요인으로 인해 튀는 거래량을 지수 평활법을 통해 부드럽게 만드는 작업이 필요합니다

 

그래프 아래에 있는 거래량은 오른쪽으로 갈수록 커지고 왼쪽에 있는 가격은 위로 갈수록 높아집니다

거래량 증감에 따라 1국면부터 6국면까지 시계반대 방향으로 돌면서 아파트 가격이 변하는데 상승장 초입에서 하락장까지 어떻게 흘러가는지 주기별로 자세한 내용을 알아보겠습니다

 

2. 주기별 HCM흐름

 

6국면(회복진입기)

육각형 바닥면에 해당하는 6국면이 하락장 끝에서 상승초입으로 진입하는 시점입니다

이때 거래량은 늘어나지만 가격은 아직 상승하기 전으로 상급지의 분양권이나 신축의 가격부터 흐름이 오게 됩니다 그리고 지난 하락장 때 건설사에서 아파트 분양을 연기하면서 공급물량도 줄어듭니다

 

1. 매매거래량 증가
2. 아파트 공급감소
3. 가격은 아직 상승 전 단계

 

1국면(회복기)

1국면이 되면 실수요자들은 지난 기간 동안 부동산 하락장을 오래 겪었기 때문에 아직까지 매매보다는 전세를 더 선호합니다

전세 수요가 늘어남에 따라 전세가격과 전세가율이 상승하고 매전갭이 줄어들면서 투자자들이 진입하기 가장 좋은 시점이 1국면 입니다

 

1. 전세가 및 전세율 상승
2. 신축가격 상승
3. 청약경쟁률 상승
4. 투자자유입 증가

 

2국면(호황기)

2국면은 계절로 치면 여름에 해당하고 아파트 가격이 절정을 찍고 건설사들은 분양을 쏟아내기 시작합니다

 

이때쯤 되면 여기저기 주변에서 집값이 올라 수익을 얻었다는 소식을 접하게 되면서 평소 투자에 관심이 없던 사람들까지 조급해지기 시작합니다

 

그래서 집값이 더 오르기 전에 아파트를 사지 않으면 손해를 볼 수 있다는 불안감으로 묻지마 투자자로 변신해 실수요자까지 모두 매수에 뛰어드는 현상이 발생하지만 반대로 6국면과 1국면에서 이미 선진입했던 투자자들은 아파트를 팔고 나가는 경우가 많습니다

 

1. 아파트 가격 최고점
2. 공급과잉
3. 실수요자 매수세 증가
4. 투자자 매도 증가
5. 정부규제 증가

 

3국면(침체진입기)

여름에서 초가을로 접어드는 시기로 거래량은 계속 줄어들고 가격은 조정받기 시작합니다

이미 아파트 공급물량 과다로 인해 미분양이 늘어나고 청약 경쟁률은 낮아지면서 가격하락의 진입점이 시작되는 것이 3국면입니다

 

1. 거래량 감소
2. 미분양 증가
3. 청약경쟁률 감소

 

4국면(침체기)

본격적으로 아파트 가격이 하락하는 시점으로 언론에서 부동산 하락을 집중적으로 보도하기 시작합니다

 

매매 거래량은 계속 줄어들고 호황장 때 쏟아졌던 물량으로 인해 전세가격도 하락합니다 이때 전세가 보다 매매가격 하락폭이 더 커짐에 따라 역전세가 발생하는 곳도 나타나기 시작합니다

 

1. 매매 및 전세가격 하락
2. 매수심리 감소
3. 역전세 발생
4. 신규분양지연
5. 정부규제완화

 

5국면(불황기)

부동산 하락장의 끝무렵으로 4국면보다 상황이 조금씩 좋아지기 시작합니다

건설사의 분양 지연으로 인해 신규 공급이 줄어들면서 입지가 좋은 곳부터 분양물량이 조금씩 소진되고 지금이 바닥이라는 인식이 생기기 시작해 급급매 위주의 아파트부터 거래가 발생합니다

이러한 과정을 거쳐 상승초입시점인 6국면으로 진입하게 됩니다

 

1. 공급감소
2. 거래발생
3. 가격저점 인식

 

 

3. 지역별 HCM 흐름

벌집순환모형은 상승장 4년과 하락장 4년 정도를 통해 대략 8년에서 10년 주기로 사이클이 변하는데 실제 지표로 사용하기 위해서는 지역의 흐름과 이론이 일치하는지 살펴봐야겠죠

(조회조건 : 한국부동산원 매매지수)

 

부산 HCM

 

출처 : 손품왕 부산 벌집순환모형(2012년 ~ 2019년)

 

위의 부산의 모형을 보면 2012년이 육각형의 바닥면인 6국면 즉 상승초입 시기입니다 이후로 2019년에 시계 반대방향으로 한 바퀴 돈후에 다시 원래자리로 돌아왔고 소요 기간은 약 7년 정도입니다

 

출처 : 손품왕 부산 벌집순환모형(2019년 ~ 2023년)

 

2019년부터 다시 흐름이 돌아가기 시작하는데 이때에는 코로나 유동성이라는 외부요인으로 인해 원의 크기나 속도가 이전에 비해서 더 크고 빠릅니다

 

보통 8년 주기인데 4년 만에 5국면(불황기)까지 흐름이 왔고 거래량은 조금씩 증가하는 모습을 나타내고 있습니다

 

이 상태에서 거래량이 줄어 다시 왼쪽으로 빠질 수도 있지만 우리가 바라는 6국면까지 흐름이 오는지를 확인하는 것만으로도 벌집순환모형을 활용하는 의미가 있다고 봅니다

 

서울 HCM

 

서울 벌집순환모형(2012년 ~ 2023년)

 

서울의 경우 부산보타 원의 크기가 크고 2018년 헬리오시티 입주장 때 상급지의 물량이 쏟아지면서 하락장으로 가는 분위기였지만 외부 변수로 인해 다시 2국면(호황기)으로 방향을 바꿨고 현재는 침체기에서 불황기로 넘어가는 위치에 있습니다

 

이렇듯이 벌집순환모형은 다양한 외부변수가 존재하기 때문에 절대적인 지표로 사용하는 것은 다소 무리가 있지만 장기적인 흐름을 분석하는 좋은 보조 지표라고 생각되니 참조하셔서 도움이 되셨으면 좋겠습니다

 

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