부동산 주요 지표 중 반드시 알아야 할 필수 내용 정리 (선행 및 후행)

부동산 데이터를 분석하는 지표는 크게 두 가지로 구분할 수 있습니다 아파트 가격이 오르기 전 신호가 나타나는 선행지표와 오른 후에 나타나는 후행지표로 나뉘는데 이 중에서 반드시 알아야 할 주요 지표와 데이터 확인 방법을 알아보겠습니다

 

부동산 지표

아파트 매매가격이 오를 것 같은 지역이 있으면 데이터를 확인해 미리 선집입 해서 기다리는 경우가 있을 것이고 데이터를 확인하지 못하고 아파트 가격이 오른 후 뒤늦게 진입하는 경우도 있습니다

 

이렇듯 KB매매지수나 실거래 가격이 오르기 전에 가격 반등을 미리 예측할 수 있는 것이 선행지표입니다

선행지표

• 매물증감
• 거래량
• 매매지수
• 신축가격
• 유동성

매물증감

부동산 선행지수 중에서도 가장 먼저 움직이는 데이터 중 하나인 매물흐름은 네이버 부동산에 올라와 있는 아파트 매물의 개수가 현재 증가하는지 감소하고 있는지를 나타낸 것입니다

 

아실 : 지역별 매물증감

 

관심이 있는 아파트 단지별 매물흐름은 네이버 부동산에서 할 수 있지만 전국 각 지역별로 보고 싶으면 아실에서 제공하는 매물증감 기능을 활용해서 쉽게 확인할 수 있습니다

 

현재 실거래가 신고는 계약 후 30일 안에만 하면 됩니다 그래서 실제 거래가 이루어진다고 해도 데이터가 반영이 되려면 최대 한 달이라는 기간이 발생합니다

 

매물이 계속 줄어들고 있다는 건 실제로 매매 거래가 되어 공인중개사 분들이 네이버 광고를 내린다던지 집주인들이 더 높은 가격을 받기 위해 다시 매물을 거두어들이는 경우에 발생할 수 있습니다

 

물론 매매 거래 자체가 이루어지지 않아 부동산 광고비를 아끼려고 내리는 경우도 있겠지만 한 지역의 매물이 점점 줄어들고 있다는건 전자의 경우일 확률이 높으며 이때 거래량을 확인해야 합니다

 

거래량

거래량은 국토부에 신고되는 아파트 매매의 거래 건수입니다

 

매물은 줄어드는데 거래량이 늘어난다는 건 실제 거래가 이루어지고 있을 확률이 높다는 것이고 데이터로 이런 지역을 확인했다면 부동산에 전화해서 물어본다던지 직접 가서 현장의 분위기를 확인해야 합니다

 

그리고 아파트 단지와 인구가 많은 경기도 같은 경우는 다른 지역보다 거래되는 건수가 월등히 많기 때문에 지역에 거래가 어느 정도 발생하는지를 확인하기 위해서는 지역별 거래량 증감률도 함께 봐야 합니다

 

리치고 : 거래량 증감률

 

지역 거래량을 확인하는 곳은 국토부 실거래 자료나 아실 등의 프롭테크 사이트를 통해 확인할 수 있고 거래량 증감률은 리치고와 부동산지인 프리미엄에서 확인할 수 있습니다

 

위에서 확인했던 매물증감과 거래량 모두 세종시가 1위를 나타내고 있는 것을 보면 현재 매수자들의 관심이 많은 지역이라고 볼 수 있고 세종시 아파트의 매매 시세 정보는 아래 포스팅을 보면 도움이 되실 것 같습니다

 

2023.03.01 - [부동산정보] - 세종시 아파트 매매 시세 및 급매물 현황

세종시 아파트 매매 시세 및 급매물 현황

 

매매지수

매매지수는 KB부동산과 한국부동산원에서 시군구별로 아파트가격을 수치화한 지수입니다

전국에 있는 모든 곳을 전수조사 할 수 없기 때문에 지역별 대표 단지를 표본으로 정해서 매주 한 번씩 매매지수와 증감률 등을 발표하고 있습니다

 

KB부동산 매매지수를 조회하는 방법이 궁금하신 분들은 예전에 쓴 글에서 자세히 확인할 수 있으니 참조하시길 바라겠습니다

 

2023.02.03 - [유용한정보] - KB 부동산 매매 지수 조회 방법

KB 부동산 매매 지수 조회 방법

 

공급물량

수요와 공급(수급)중 공급은 분양물량과 입주물량이 있습니다

분양물량은 약 3년 뒤의 공급을 예측할 수 있고 입주물량은 해당 연도의 물량을 확인할 수 있으며 특히 상급지의 입주물량과 시기를 보는 것이 중요합니다  

 

일반적으로 아파트 분양순서는 인허가신고, 착공 및 분양, 준공 및 입주 순으로 진행되었지만 최근 들어 자재값 상승과 경기침체 등으로 인해 건설사에서 착공과 동시에 분양을 하지 않고 준공시점에 맞춰 후분양을 하는 경우가 늘어나고 있습니다

 

우리가 확인하는 공급은 분양을 한 아파트 단지들의 물량인데 후분양을 하게 되면 정확한 물량을 예측하기가 어렵고 특히 서울과 대전 지역에 이런 현상이 발생하고 있습니다

 

2023.02.28 - [부동산정보] - 아파트 입주물량만 가지고 공급을 예측하면 위험한 이유

아파트 입주물량만 가지고 공급을 예측하면 위험한 이유

 

미분양

미분양 추세와 청약경쟁률은 수요를 예측하는 지표로 미분양이 감소하는 추세이거나 청약 경쟁률이 높아진다면 수요가 살아날 가능성이 높으며 미분양 중에서도 특히 문제가 되는 것은 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양입니다

 

부동산지인 : 미분양

 

미분양 추이를 볼 때에는 해당 연도만 보지 말고 향후 3년의 흐름이 감소하는 추세인지를 같이 봐야 하고 청약은 특정 평형의 경쟁률만 높게 튀어서 왜곡될 수 있으니 신혼특공이나 청약 가점으로 확인하면 좋습니다

 

분양 정보는 청약홈에서 확인할 수 있고 미분양은 국가통계포털 사이트와 대부분의 부동산 프롭테크 사이트에서 조회할 수 있습니다

 

신축가격

아파트 매매가격이 오르는 도시가 있으면 상급지에서 하급지로 가격이 흘러가고 신축 아파트부터 흐름이 먼저 옵니다 그래서 각지열별 대장아파트 시세를 모니터링한 뒤에 다음에 흐름이 올 곳에 진입해서 기다리는 것입니다

 

부동산지인 : 신축아파트 가격상승률

 

과거 서울의 상승장 초입에 대부분의 지역이 5년 이내 신축부터 가격이 상승했고 신축이 많이 없는 곳은 재개발 지역이 먼저 상승했습니다

각 지역별 대장아파트는 아실의 최고가 아파트로 확인하고 지역별 평당가 시세는 부동산지인에서 확인하시면 됩니다

 

유동성

유동성 즉 통화량은 즉시 현금화가 가능한 M1(협의통화)과 2년 안에 사용이 가능한 비교적 단기적인 M2(광의통화)가 있고 유동성은 M1 / M2 * 100으로 산출됩니다

 

서울과 같이 실수요보다 가수요가 많은 도시의 아파트 가격은 수급보다 유동성의 영향을 많이 받고 지방과 같은 도시들은 수급에 영향을 더 많이 받는 것이 일반적입니다

 

하지만 이번 코로나로 인한 유동성 장에서 볼 수 있었듯이 수도권의 통화량이 넘치게 되어 지방 중소도시까지 유동성이 흘러 들어가 전국 대부분 지역이 폭등하는 현상이 발생했고 유동성과 함께 기준금리와 주담대금리 추이도 함께 살펴보는 것이 좋습니다

 

한국은행 경제통계시스템 M1 및 M2

 

통화량은 한국은행경제통계시스템 통화/유동성 탭에서 확인이 가능하고 데이터를 직접 받아 엑셀로 편집하거나 사이트에서 바로 조회할 수도 있습니다

 

 

후행지표

• 매수/매도 지수
• 전세수급지수
• 주택구입부담률
• 전세가율
• 투자자유입

 

매수/매도 지수

매수매도 지수는 아파트를 살려는 매수자와 팔려고 하는 매도자의 수치를 나타낸 심리지수로 KB부동산 월간 시계열에서 확인할 수 있습니다

 

KB에서 각 지역별 공인중개사들을 통해 매수, 매도 점수를 매겨 나타내는 매수우위지수는 지수가 100을 초과할수록 사려고 하는 매수자가 많은 것으로 아래의 공식으로 집계됩니다

 

- 100 + (매수자많음 - 매도자많음)

 

전세수급지수

전세수급지수는 매수우위지수와 마찬가지로 사람의 심리를 나타낸 지수로 수치가 100을 초과할수록 전세 물량이 부족하고 전세를 찾는 수요가 많은 것을 나타냅니다

 

전세수급지수는 전세지수에 선행하는 경향이 크고 보통 전세지수가 먼저 반등하고 매매지수도 따라서 반등하는 경우가 많습니다 관련 데이터는 KB부동산 월간 시계열에서 확인이 가능합니다

 

- 100 + (공급부족 - 공급많음)

 

주택구입부담률

한 가정에서 주택을 구입할 때 은행에서 빌린 자금을 갚는 비율이 월급에서 얼마나 나가는지를 나타내는 것으로 PIR과 K-HAI가 있습니다

 

PIR은 전체소득 가구의 평균값을 구한 것이고 K-HAI는 중간소득 가구를 기준으로 한국주택 금융공사에서 시/도 단위로 각 분기별 데이터를 제공합니다

 

K-HAI지수가 100이면 월급에서 은행에 상환하는 비율이 25%입니다 예를 들어 서울이 200이라고 한다면 상환비율은 50%가 되며 각 지역별 K-HAI지수와 기타 자세한 정보는 아래 글에 정리되어 있습니다

 

2023.02.11 - [부동산정보] - 주택구입부담지수 전국 현황(한국주택금융공사 K-HAI)

주택구입부담지수 전국 현황(한국주택금융공사 K-HAI)

 

전세가율

전세가율은 아파트 매매가격에서 전세가격이 차지하는 비율로 매매시세가 1억이고 전세가격이 5천만원이면 전세가율은 50%입니다

 

전세가격과 전세가율은 매매가격의 하방 지지선 역할을 해서 매매가가 전세가 이하로 떨어지는 것을 막아주기 때문에 리스크를 감소하기 위해 반드시 체크해야 하는 중요한 지수입니다

 

리치고 : 부산 수영구 삼익비치 전세가율

 

같은 생활권의 평균 전세가율이 상승하고 있는 지역이 안전하며 일반적으로는 입지가 좋고 주민들이 선호하는 단지들이 전세가율이 높은 편이지만 오래된 구축 아파트의 경우 매매수요는 없고 전세수요만 있기 때문에 전세가율이 높은 곳이 많으니 구분해서 보셔야 합니다

 

투자자유입수

투자자유입수는 해당 지역에 타 지역 사람들이 매수한 거래량을 나타낸 것으로 매수자가 거주하는 주소지가 서울인 경우와 나머지 지역으로 구분되며 개인과 법인의 거래주체별로도 확인이 가능합니다

 

아실 : 외지인 거래량

 

외지인들이 유입되고 있다는건 그만큼 매력적인 지역일 수도 있지만 투자자가 많이 유입된 곳은 벌써 매매가격이 상승한 경우가 대부분이며 이 자료만 보고 매수를 결정하는 것은 위험하니 흐름을 파악할때 참고만 하시고 관련자료는 한국부동산원 사이트나 아실에서 조회가 가능합니다

 

지금까지 부동산 주요 지표들의 내용과 데이터를 확인하는 방법에 대해서 알아봤고 위 내용을 참조하셔서 부동산 데이터를 활용하시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다