아파트 건설 과정을 통해서 미래 공급을 예측하는 방법

아파트는 어떤 과정을 거쳐서 공급이 될까요? 이 내용을 이해하면 아파트 입주물량과 미래의 숨겨진 물량을 파악할 수 있어 공급에 대한 리스크를 줄일 수 있습니다 즉 평소에 알고 있었던 입주물량만 가지고 공급을 파악하면 미래에 다가올 위험에 미리 대비할 수 없는 거죠

 

아파트 건설순서

 

1. 인허가
2. 착공
3. 준공

아파트는 크게 위의 세 가지 과정을 거쳐서 건설이 되는데 인허가는 건설사에서 집을 짓기 전에 정부로부터 허가를 받는 과정이고 허가가 나오면 실제로 아파트를 건설하는 것이 착공입니다

 

그리고 준공은 완성된 아파트에 주민들이 입주를 하는 단계로 각 과정에 따라 예측할 수 있는 공급 물량의 범위와 크기가 달라집니다

 

1. 인허가

 

건설사에서 아파트를 짓기 위해서는 국토교통부에 인허가 신고를 제일 먼저 해야 합니다 신고를 할 때에는 착공일과 사용검사일도 같이 제출해야 하는데 여기서 착공일은 말 그대로 아파트 건설을 시작하는 날짜이고 사용검사일은 건설이 완료되어 사용검사를 받는 준공일이라고 보시면 됩니다

 

인허가를 받게 되면 해당 지역 아파트 공급을 예측할 수 있는 가장 큰 범위의 공급 물량이 나옵니다 하지만 인허가를 받은 뒤 건설사 일정으로 착공을 하지 않는 경우도 있기 때문에 물량이 변동될 가능성도 제일 큽니다

 

국토부 세움터 인허가 정보 확인 : https://cloud.eais.go.kr/

건축행정시스템 세움터

 

 

2. 착공물량

 

착공에서는 입주물량, 추정물량, 미정물량 데이터를 확인할 수 있습니다

 

입주물량

아파트 착공을 시작하면서 동시에 분양을 같이 하는 것을 선분양이라고 하고 건설사에서는 분양할때 입주시기를 확정합니다 우리가 일반적으로 확인하는 입주물량이 이때 나오는 거죠

 

추정물량

그리고 아직 분양은 하지 않고 분양일정만 나온 단지들은 입주물량 데이터에는 집계가 안됩니다 왜냐하면 아직 분양을 안해서 입주일정이 확정되지 않았기 때문입니다

 

이런 단지들을 부동산 프롭테크 사이트에서 분양 예정일 기준으로 해당 단지의 층수나 규모, 용적률 등을 계산해서 입주 시기를 나타낸 것이 추정물량입니다

 

출처 : 손품왕 입주물량 및 추정물량

 

미정물량

그리고 아직 분양 일정조차 나오지 않은 단지들은 미정물량으로 확인할 수 있는데 일정 자체가 없어 언제 입주할지는 건설사 외에는 알 수가 없지만 인허가 물량을 바탕으로 물량을 추측할 수는 있습니다

 

출처 : 손품왕 미정물량

 

위에 서울 입주물량 그래프를 보면 초록색 점선이 인허가 정보를 기준으로 아파트 준공 시기를 예측한 수치이며 과거에는 파란색 입주물량과 초록색이 비슷한 흐름으로 흘러갔지만 2021년부터 차이가 벌어지기 시작했습니다

 

즉 원래는 초록색만큼 입주를 해야 정상인데 아파트 공사지연이나 후분양으로 인해 입주 물량에서 빠진 거죠 맨 오른쪽의 미정물량은 분양발표와 동시에 언제든지 입주물량으로 잡힐 수 있으니 전체 규모를 파악해야 하는 것입니다

 

정리

1. 입주물량 = 분양완료
2. 추정물량 = 분양예정
3. 미정물량 = 분양미정

 

3. 준공물량

 

과거에는 선분양이 대부분이어서 입주물량과 추정물량만 확인해도 공급물량을 예측하는데 크게 무리가 없었습니다 하지만 최근 착공을 먼저 시작하고 분양을 미루는 후분양 단지들이 늘어나고 있습니다

 

착공과 동시에 분양을 하지 않는다는 것은 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 건설 자재값 인상 및 부동산PF 같은 문제로 인해 분양을 연기하는 경우를 들 수 있는데 중요한건 후분양이 늘수록 공급을 더 깊이 있게 봐야 한다는 것입니다

 

서울시 분양 및 착공 갭

 

위의 그래프에서 볼 수 있듯이 최근 서울시의 착공과 분양건수 갭은 늘어가고 있으며 현재 후분양 물량이 7만여건 남아 있습니다

 

출처 : 손품왕 서울시 분양 및 착공

 

실제로 작년 서울의 착공과 분양 실적을 보면 착공만 있고 분양은 거의 없다가 11월에 갑자기 1만 6천세대가 분양으로 나와 입주 물량으로 잡혔습니다

 

이렇듯 후분양은 언제 얼마나 분양을 할지 예측이 어렵기 때문에 최대 공급량을 미리 알고 리스크를 관리하는 것이 중요합니다

 

 

마무리

 

지금까지 내용을 정리하면 아파트를 분양하면서 나오는 입주물량은 제일 정확한 공급 물량으로 변수가 가장 적습니다

그리고 추정물량은 입주 예정일이 이미 나와있기 때문에 이 두가지 데이터는 반드시 확인해서 최소 공급물량의 기준을 세워야 합니다

 

거기에다 인허가 데이터로 공급의 최대치를 미리 인지하면서 착공과 분양 흐름도 함께 확인해야 더 정확히 공급을 예측할 수 있고 리스크가 있는 지역인지 아닌지를 판단할 수 있으니 참조하셔서 도움이 되셨으면 좋겠습니다

 

함께 보면 좋은 글

 

[부동산정보] - 경기도 전체 입주 물량 정리 (2023년~2027년)

경기도 전체 입주 물량 정리 (2023년~2027년)

 

[부동산정보] - 부산광역시 아파트 입주 물량 (2023년~2026년)

부산광역시 아파트 입주 물량 (2023년~2026년)

 

[부동산정보] - 부동산 주요 지표 중 반드시 알아야 할 필수 내용 정리 (선행 및 후행)

부동산 주요 지표 중 반드시 알아야 할 필수 내용 정리 (선행 및 후행)